Airbnb em condomínios: STJ decide que locações por plataformas digitais podem depender de aprovação condominial
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.212.055, decidiu recentemente que a exploração reiterada de imóveis residenciais por meio de plataformas digitais como Airbnb, Booking e similares pode depender de autorização do condomínio, especialmente quando a atividade se aproximar de uma verdadeira hospedagem rotativa.
Embora o tema já viesse sendo discutido nos tribunais há alguns anos, a decisão reforça uma tendência importante: o direito de propriedade não é absoluto quando inserido dentro da lógica da convivência condominial.
Na prática, o STJ reconheceu que a utilização recorrente de unidades residenciais para hospedagens de curta duração pode alterar a própria destinação do condomínio, aproximando a dinâmica do imóvel muito mais de uma atividade comercial ou hoteleira do que propriamente residencial.
E aqui está o ponto central da discussão.
Muitos proprietários passaram a enxergar plataformas digitais como uma alternativa legítima de rentabilização do imóvel. De outro lado, condomínios passaram a enfrentar problemas relacionados à segurança, circulação excessiva de terceiros, aumento de fluxo de pessoas estranhas, conflitos internos e descaracterização do ambiente residencial.
A decisão do STJ busca justamente equilibrar esses dois interesses.
Importante destacar que o Tribunal não proibiu genericamente as locações por aplicativos. O que ficou estabelecido é que a convenção condominial e as deliberações internas do condomínio possuem papel determinante para autorizar — ou restringir — esse tipo de utilização.
Segundo o entendimento firmado no julgamento, a exploração profissional e reiterada da atividade poderá exigir aprovação qualificada dos condôminos, especialmente quando houver impacto sobre segurança, sossego e finalidade residencial do empreendimento.
Isso significa que muitos condomínios precisarão revisar:
- suas convenções;
- regulamentos internos;
- regras de acesso;
- mecanismos de controle e segurança;
- previsão expressa sobre locações de curta temporada.
Da mesma forma, proprietários que pretendem explorar economicamente imóveis por meio dessas plataformas precisam compreender que a simples propriedade da unidade não garante liberdade irrestrita de utilização quando há regras coletivas legitimamente estabelecidas.
A decisão também produz impactos relevantes para investidores imobiliários.
Nos últimos anos, inúmeros imóveis foram adquiridos exclusivamente com finalidade de locação por temporada em plataformas digitais, especialmente em grandes centros urbanos e cidades turísticas. A partir desse entendimento do STJ, a análise jurídica prévia da convenção condominial passa a ser ainda mais relevante antes da aquisição do imóvel.
Em outras palavras: não basta analisar apenas o potencial econômico do ativo imobiliário. Será indispensável compreender as limitações jurídicas e condominiais relacionadas à exploração daquele imóvel.
O tema certamente continuará gerando debates, principalmente diante das transformações do mercado imobiliário e da chamada economia compartilhada. Mas a decisão do STJ sinaliza um movimento claro de fortalecimento da autonomia condominial e da preservação da finalidade residencial dos empreendimentos.
