Nas últimas semanas, tenho recebido com enorme frequência perguntas sobre o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108, em que o Supremo Tribunal Federal (STF) analisa o Tema nº 1.348 da repercussão geral. O julgamento começou em 16/09/2026 e foi retomado em 09/10/2026. Afinal, do que se trata e o que isso pode mudar para você? Vamos explicar, sem tanto juridiquês.
I. Como era até aqui
A Constituição Federal (art. 156, § 2º, I) prevê que o ITBI, o imposto de transmissão de bens imóveis, não incide quando um imóvel é transferido a uma empresa para integralizar (pagar) o seu capital social. Há, porém, uma ressalva: a imunidade não vale se a atividade principal da empresa for a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil.
Na prática, em muitos casos as prefeituras cobravam o imposto das empresas enquadradas nessa ressalva, inclusive de holdings patrimoniais, tratando a operação como uma compra e venda comum.
Transferir os imóveis da pessoa física para uma empresa, em especial as chamadas “holdings puras”, que administram os próprios bens, traz diversas vantagens: organização do patrimônio, redução da carga tributária e proteção contra riscos que o empresário assume no dia a dia.
Também facilita o planejamento sucessório e pode, inclusive, evitar um inventário em caso de falecimento do empresário.
Um dos custos desse planejamento era justamente o ITBI, recolhido no momento da transferência. A formalização, por outro lado, é simples: como já não é necessária escritura pública, basta alterar o contrato social por instrumento particular, registrá-lo na Junta Comercial e levá-lo ao Registro Geral de Imóveis.
II. O que o STF está decidindo
Até o momento, formou-se maioria favorável aos contribuintes, com os votos dos Ministros Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. A eles soma-se o voto, já proferido no mesmo sentido, do Ministro Alexandre de Moraes, que pediu vista e interrompeu o julgamento.
O entendimento que vem prevalecendo é o de que a imunidade alcança a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, independentemente da atividade principal da empresa, inclusive quando se tratar de compra e venda desses bens ou direitos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. Em outras palavras, a ressalva do texto constitucional estaria sendo afastada nesses casos.
A tese final, porém, só será conhecida ao término do julgamento. Vale lembrar ainda que o ITBI sobre o valor dos imóveis que exceder o capital integralizado é uma discussão distinta, tratada no Tema nº 796.
III. O que pode mudar na prática
Se o entendimento for confirmado, quem pretende transferir imóveis para uma empresa em aumento de capital poderá fazê-lo sem o custo do ITBI, independentemente da atividade da pessoa jurídica. Para quem avalia constituir uma holding, é um bom momento para reanalisar o planejamento patrimonial.
Quem integralizou capital com imóveis e pagou ITBI nos últimos cinco anos, contados a partir do pagamento, pode ter direito à restituição, desde que a cobrança tenha se apoiado na ressalva da atividade principal da empresa. O STF, no entanto, ainda pode modular os efeitos da decisão, o que pode limitar a devolução de valores passados e também alcançar operações futuras.
Portanto, mesmo em meio a tamanha insegurança jurídica, política e econômica que atualmente vivemos, ao menos, uma notícia boa para ser comemorada!
Ricardo Petereit
Sócio Fundador do Petereit Advogados Associados
12/10/2026
