Em tempos de incerteza política e econômica, algumas coisas parecem ganhar um valor diferente. Talvez por isso o imóvel continue ocupando, para nós brasileiros, um lugar quase afetivo quando se fala em patrimônio. Aplicações financeiras oscilam, empresas atravessam crises, moedas sobem e descem, governos mudam e, no meio de tudo isso, permanece aquela sensação de que comprar um apartamento, uma sala, um terreno ou uma casa representa colocar parte do patrimônio em algo concreto, visível e, de alguma maneira, mais seguro.
Tenho percebido isso com bastante clareza no escritório nos últimos meses, diante do aumento significativo de consultas relacionadas à compra e venda de imóveis, algumas envolvendo valores relativamente pequenos, outras operações de alguns milhões de reais, mas quase todas acompanhadas da mesma pergunta, normalmente feita depois que o comprador já visitou o imóvel, gostou, negociou o preço e praticamente se decidiu:
“Ricardo, está tudo certo, só preciso que vocês deem uma olhada no contrato”.
É uma frase simples, mas que sempre me causa certa inquietação, porque o contrato, embora importantíssimo, costuma ser apenas o último capítulo de uma história muito maior. Antes dele existe o imóvel, naturalmente, mas existe principalmente quem está vendendo aquele imóvel, sua vida patrimonial, suas atividades empresariais, seus processos, suas dívidas, eventuais débitos fiscais, sociedades das quais participa ou participou e uma quantidade enorme de informações que não necessariamente estarão estampadas na matrícula apresentada pelo corretor. E é por isso que um imóvel de R$ 50 mil merece, guardadas as proporções econômicas, o mesmo cuidado jurídico de um imóvel de R$ 10 milhões, porque em ambos os casos o comprador estará transformando dinheiro bom, disponível e livre em um patrimônio que poderá carregar problemas anteriores à própria aquisição.
Um recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça ilustra isso de maneira quase didática. No Recurso Especial nº 2.173.311/PE, de relatoria da Ministra Maria Thereza de Assis Moura, discutia-se justamente a situação de um comprador que havia adquirido um imóvel em 12 de maio de 2017, sem registro de penhora na matrícula e, segundo alegado no processo, depois de ter obtido certidões negativas vinculadas ao CPF do vendedor. O detalhe estava escondido em outro cadastro: o vendedor exercia atividade empresarial como empresário individual e possuía débitos tributários inscritos em dívida ativa vinculados ao respectivo CNPJ, inscrições essas realizadas entre 14 de setembro e 18 de novembro de 2016, portanto meses antes da venda do imóvel. O comprador, em linhas gerais, sustentava que havia agido com cautela e boa-fé, que a dívida não aparecia em nome do CPF do alienante e que a execução fiscal estava relacionada ao CNPJ de sua atividade empresarial. O raciocínio parece razoável para quem observa a situação fora do processo; para o STJ, entretanto, não foi suficiente.
O Tribunal reafirmou que o empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa natural que exerce a atividade, de maneira que o CNPJ, nesse caso, funciona essencialmente como uma identificação fiscal e não como uma espécie de muro patrimonial separando “a empresa” da pessoa do empresário. Assim, o imóvel pertencente à pessoa física não ficou protegido pelo simples fato de o débito estar cadastrado no CNPJ da atividade empresarial. Mais do que isso, o STJ reiterou a orientação já consolidada no Tema 290, segundo a qual, nas execuções fiscais, a alienação realizada depois da inscrição do débito tributário em dívida ativa, já na vigência da LC nº 118/2005, é presumidamente fraudulenta, independentemente da existência de penhora registrada na matrícula ou da demonstração de má-fé do comprador. É uma conclusão particularmente severa para quem compra de boa fé, mas é justamente por isso que o precedente merece atenção: às vezes o problema não está no imóvel que você está comprando; está em uma dívida do vendedor que você sequer imaginava que precisava procurar.
Isso aparentemente é uma discussão tributária, distante da rotina de quem está apenas tentando comprar um apartamento, mas talvez esteja justamente aí a parte mais importante da história. Imagine o comprador que solicita a matrícula atualizada, confere o IPTU, verifica o condomínio, pesquisa o CPF do vendedor nos distribuidores judiciais e conclui que pode seguir com segurança, sem perceber que aquela pessoa também exerce atividade econômica por meio de um CNPJ de empresário individual, MEI ou, daqui a pouco, de um cadastro técnico relacionado ao IBS e à CBS, no qual eventualmente poderá existir uma dívida tributária já inscrita. Em outras palavras, quanto mais o Estado integra informações fiscais, patrimoniais e empresariais, mais difícil se torna imaginar que uma aquisição imobiliária segura possa ser feita apenas com meia dúzia de certidões tiradas automaticamente na internet.
O curioso é que, na prática, quase sempre a ordem das coisas acontece ao contrário. Primeiro o comprador visita o imóvel, gosta da localização, imagina os móveis na sala, discute com a família quem ficará com cada quarto, negocia o preço, ouve do corretor que há outro interessado prestes a fazer uma proposta e, já emocionalmente comprometido com aquela aquisição, procura o advogado para “ver o contrato”. Não há nada de errado nisso, porque comprar um imóvel é, além de uma decisão financeira, uma decisão profundamente emocional, mas talvez justamente por isso seja tão importante que alguém, naquele momento, faça o papel menos romântico da operação e procure aquilo que ninguém gostaria de encontrar. É exatamente esse o objetivo de uma boa due diligence imobiliária: não impedir negócios, mas descobrir previamente aquilo que poderá transformá-los em um problema.
Vale dizer que nenhuma investigação jurídica será capaz de eliminar absolutamente todos os riscos, até porque a segurança absoluta talvez seja uma promessa que o Direito jamais devesse fazer. O trabalho consiste em conhecer os riscos relevantes antes de o dinheiro sair da conta, porque um problema descoberto antecipadamente pode ser negociado, pode resultar em uma garantia adicional, pode justificar a retenção de parte do preço, pode alterar a estrutura do contrato ou, em último caso, pode convencer o comprador de que é melhor procurar outro imóvel. Depois da escritura assinada, do preço pago e da mudança realizada, entretanto, qualquer surpresa adquire outra dimensão, especialmente quando vem acompanhada de uma penhora ou de uma execução fiscal referente a uma dívida que nasceu muito antes de o comprador sequer conhecer aquele endereço.
Aqui no Petereit Advogados temos atuado com frequência crescente justamente nesse tipo de operação, acompanhando clientes desde a investigação documental e patrimonial do imóvel e de seus vendedores até a negociação e elaboração dos instrumentos necessários à aquisição.
Ricardo Petereit
